2023年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中保持了稳中有进的增长态势。

　　报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付。

　　报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼85亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园T5酒店式公寓启动首批房源上市。

　　报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以12.64亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道94街坊项目，“十四五”至今已获得8宗土地，投资金额超过300亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。

　　报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开5个社区，新增房源数量9357套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。光华社区于2023年3月正式投入运营，在开业3个月内出租率达到90%；湾谷社区，包括新湾谷社区，出租率维持在90%以上；浦江社区于4月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单，取得较好市场成绩；张江社区于9月开业，中国商飞、吉祥航空（603885）等企业客户已大批量入住；临港社区于11月开业，出租率达87%；长兴岛泊湾社区于12月开业，出租率达67%。“城投宽庭”品牌2023年累计荣获近20项各类荣誉，包括“2023房地产开发企业优秀产品系”“2023中国品牌500强”等。

　　为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”等活动，为租户提供便捷舒适的居住生验，“宽庭荟”也荣获“2023年度文化创新空间”称号。

　　报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。

　　公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已上市证券分红约0.38亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为40.97亿元。

　　公司旗下直投平台投资公司在国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，于2024年1月12日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模30.50亿元，底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

　　公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现有地产业务基础上增加新的增长点。

　　公司高度重视ESG建设工作，积极推进ESG管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与ESG委员会”，在原委员会职能中增加ESG管理职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与ESG委员会工作细则》，对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董事会-战略与ESG委员会-战略与ESG工作小组”ESG治理架构，统筹开展公司战略与ESG相关工作，以ESG治理促进企业高质量发展。

　　公司在数字化转型方面持续发力，梳理项目建设运营的关键管理节点，布局数字化顶层设计，基本实现了核心业务的数字化覆盖，不断强化职能管理的数字化转型。“城投宽庭”数字化运营示范场景在四大社区投入使用，推进数字社区降本增效。城投控股综合管控平台一期建设完成，初步形成“一屏观”。经营性资产运营管理平台、人力资源系统一期、项目信息化管理平台、成本标准化平台陆续上线，赋能精细化建设和运营管理。

　　公司聚焦产业发展的前沿方向，聚焦新技术、新产业（300832）、新模式、新动能的孵化培育，深化科研攻关、创新突破。年内公司积极开展双碳战略及关键降碳技术研究，初步形成双碳行动建议及细化工作事项，从绿色开发、低碳运营、绿色金融三方面指导公司各领域业务发展低碳转型。公司也支持建筑相关的前沿技术及应用研究，积极通过产学研合作开发新技术，结合公司业务进行科技成果转化，持续探索绿色低碳发展模式。

　　2023年，全国土地市场持续表现低迷，成交金额和面积持续下降。据中指研究院统计数据，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，共推出地块6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。分城市来看，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均接近两成，三四线%。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。

　　房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。根据国家统计局的发布数据，2023年度，全国商品房销售面积111,735万平方米，同比减少8.5%；商品房销售金额116,622亿元，同比减少6.5%；房地产开发投资额110,913亿元，同比减少9.6%。年末商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。

　　从政策层面看，2023年政策力度前弱后强，供需两侧支持力度加强。上半年房地产政策方面力度较弱，多为对现行制度的优化，进一步规范行业发展。下半年以7月份中央局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”为分水岭，房地产行业政策体现更多实质性支持。同时会议还进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房等三大工程。8月以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松。2023年10月，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”随后12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

　　我国目前正处于租赁市场发展期，租赁需求有序放大，租赁政策延续支持力度。2023年，国家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入，全年共计颁布租赁相关政策26条。2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议上提出，保障性租赁住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有所居的重要方式。同年全国22城成交93宗涉租地块中上海供应达34万方，用以建设保障性租赁住房及配租型保障性住房。

　　住房租赁金融政策进一步放宽。中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），并自2024年2月5日起施行。《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

　　上海市租赁住房建设持续推进，扩大租赁住房供给。2024年上海市政府工作报告指出，持续改善市民居住条件。坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。截至2023年，全市已建设筹措32.9万套（间）保障性租赁住房，其中已经完成“十四五”目标的70%。

　　国内REITs市场保持提质扩容的发展态势，公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域。根据瑞思研究院统计，2023年，国家发展改革委共向证监会推荐25个基础设施REITs项目（含4个扩募项目），累计推荐项目总数达到54个，正式上市交易的REITs为29只，募集规模合计1005.16亿元（含扩募发行50.65亿元）。按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上市的REITs共20只（上交所13只，深交所7只），募集规模合计约509.64亿元。目前已发行和待发行的REITs总规模约1500亿元。基础设施REITs所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023年已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。

　　2023年整体活跃度有所下降，未来资本市场各项改革将持续推进。2023年，A股首发上市企业数量和融资规模均有所下降。根据清科研究中心统计数据，2023年A股共有313家企业上市，同比下降26.2%，A股首发融资额合计3,531.71亿元，同比下降38.9%。分板块来看，科创板、创业板和北交所上市企业分别为67家、110家和77家，占全年境内市场上市企业数量的81%，首发融资额占比也达到了79%。随着《私募投资基金登记备案办法》及配套指引和《私募投资基金监督管理条例》的正式施行，对私募基金行业的监管力度也有所加强，2023年12月中央经济工作会议首次明确提出“鼓励发展创业投资、股权投资”，为行业发展注入新的动力。2024年3月6日，十四届全国二次会议举行经济主题记者会，央行从“五篇大文章”角度提出金融服务实体经济，商务部再提加强中小微企业服务保。